Compraste un piso a medias con tu pareja, os separasteis y ella sigue viviendo allí. O lo comprasteis entre dos amigos como inversión y uno acabó instalándose. O heredasteis entre varios y uno se quedó dentro. Tú sigues siendo dueño de una parte, pagas tu mitad del IBI y no puedes ni entrar. La respuesta corta: ser copropietario no da derecho a usar la vivienda en exclusiva y a coste cero sin más, pero tampoco te permite echar al otro por tu cuenta. Entre esos dos extremos hay reglas claras y varias salidas.
¿Qué dice la ley sobre el uso de una vivienda compartida?
Cuando una vivienda pertenece a varias personas hay una comunidad de bienes, lo que también se llama proindiviso. El Código Civil la regula en los artículos 392 a 406.
La norma clave es el artículo 394: cada copropietario puede servirse de la cosa común siempre que respete su destino y no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás usarla según su derecho.
Todos tenéis derecho a usar la vivienda. El conflicto aparece cuando uno la usa de forma que los demás ya no pueden: si tu expareja vive allí, en la práctica tú no puedes. Y la ley no le da la razón automáticamente a quien está dentro.
¿Quién decide qué se hace con el piso?
Las decisiones de gestión ordinaria se toman por mayoría, pero no de personas, sino de cuotas. Lo dice el artículo 398: los acuerdos de la mayoría son obligatorios para la administración y mejor disfrute de la cosa común, y esa mayoría la forman quienes representen la mayor parte de los intereses.
En la práctica:
- Si tienes el 60 % y el otro el 40 %, tu voto pesa más en las decisiones de administración.
- Si sois tres hermanos con un tercio cada uno, dos pueden formar mayoría.
- Si sois dos al 50 %, no hay mayoría posible. El mismo artículo prevé que, en ese caso, se pueda acudir al juez para que decida lo que corresponda, incluso nombrando un administrador.
¿Se puede acordar un alquiler? Un arrendamiento ordinario suele considerarse un acto de administración, así que puede acordarlo la mayoría de cuotas. Otra cosa son las decisiones que alteran la vivienda (obras importantes, cambiar su destino) o disponen de ella (venderla entera, hipotecarla): esas exigen el acuerdo de todos (artículo 397). Y si quien vive dentro es también copropietario, un acuerdo de alquiler no le convierte sin más en inquilino ni permite sacarle de casa. Conviene que un abogado revise cómo plantearlo en tu caso.
¿Quién paga los gastos si solo vive uno?
Aquí hay que distinguir dos tipos de gasto.
- Los de la propiedad (IBI, derramas, cuota de comunidad, seguro del continente, reparaciones de conservación). Se reparten según la cuota de cada uno (artículo 393). Y cualquier copropietario puede obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación (artículo 395). Que el otro viva dentro no te exime de pagar tu parte, aunque esos pagos pueden tenerse en cuenta después al ajustar cuentas.
- Los del uso (luz, agua, gas, internet). Lo razonable es que los pague quien disfruta la vivienda.
Guarda los justificantes de todo lo que pagues.
¿Se puede echar a un copropietario del piso?
En general, no puedes echarle por tu cuenta, y desahuciarle no es sencillo. Quien vive dentro es dueño igual que tú, y su derecho a usar la vivienda nace de su propia cuota.
Sobre el desahucio por precario entre copropietarios, los tribunales no tienen una respuesta única:
- Cuando hay varios comuneros y la mayoría de cuotas actúa en beneficio de la comunidad, se ha admitido en algunos casos, sobre todo en herencias aún sin repartir.
- Cuando sois dos al 50 %, las Audiencias Provinciales están divididas: unas lo admiten y otras entienden que el que vive dentro tiene título para estar ahí y que el asunto debe ir por otro tipo de juicio.
Lo que nunca debes hacer es tomarte la justicia por tu mano: cambiar la cerradura, entrar a la fuerza o cortar suministros puede volverse contra ti, incluso penalmente.
Qué puedes y qué no puedes hacer
| Puedes | No puedes |
|---|---|
| Pedirle por escrito que deje de usar la vivienda en exclusiva o que te compense | Cambiar la cerradura o entrar sin su consentimiento |
| Exigirle que pague su parte de IBI, comunidad y conservación | Cortar la luz, el agua o el gas |
| Proponer un alquiler a terceros, un reparto de uso o una venta | Vender la vivienda entera sin su firma |
| Vender tu propia parte cuando quieras | Retirar sus pertenencias o impedirle entrar |
| Pedir la división judicial del inmueble | Dejar de pagar tu parte de los gastos de la propiedad como presión |
¿Puedo reclamarle una compensación por vivir gratis?
Muchas veces, sí. Los tribunales vienen reconociendo una indemnización por el uso exclusivo de la cosa común: si uno disfruta la vivienda en solitario y los demás se han opuesto, debe compensarles en proporción a su cuota.
El matiz importante es que muchos juzgados la cuentan desde que te opusiste de forma expresa. Si durante años no dijiste nada, se suele entender que tolerabas la situación y es difícil cobrar ese pasado. Por eso dejar constancia por escrito, de forma fehaciente, es el primer paso.
Cómo calcular la cantidad, cómo hacer el requerimiento y qué pruebas reunir lo explicamos con detalle en la guía sobre cómo cobrar un alquiler al hermano que vive en el piso heredado. Aunque el ejemplo es entre hermanos, la lógica sirve para cualquier copropietario.
Si tu situación lleva tiempo atascada, puedes contarnos tu caso y lo estudiamos sin compromiso.
¿Y si es mi ex quien vive en el piso que compramos juntos?
Aquí hay que separar dos escenarios, porque cambian por completo.
Sin hijos menores ni medidas judiciales sobre la vivienda. Si erais pareja de hecho o matrimonio sin hijos, y ningún juez ha decidido quién usa la casa, se aplican las reglas generales de la copropiedad que has leído arriba: uso compartido, gastos según cuota, posible compensación y derecho a salir de la comunidad.
Con hijos menores y uso atribuido por un juez. Si en el divorcio o en la ruptura de pareja con hijos se atribuyó el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores, esa decisión manda. En el Código Civil lo regula el artículo 96, que tras la reforma de 2021 prevé, salvo acuerdo, el uso para los hijos menores y el progenitor con quien convivan hasta que todos alcancen la mayoría de edad. En Cataluña, la cuestión está en el artículo 233-20 del Codi Civil, que tiene en cuenta la guarda de los hijos y la necesidad de cada uno.
Mientras esa atribución esté vigente, el otro progenitor no puede reclamar la casa, ni compensación por uso exclusivo en los mismos términos, ni vender o hipotecar la vivienda libremente sin su consentimiento o autorización judicial. Cualquier paso (modificar medidas, pedir la división, vender) debe estudiarlo un abogado de familia, porque depende de lo que diga la sentencia o el convenio.
Por eso, en separaciones y divorcios, en ComproTuParte solo valoramos la compra de una participación cuando no hay hijos menores vinculados a la vivienda.
¿Estoy obligado a seguir siendo copropietario?
No. Es probablemente la regla más útil de todas. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo cabe pactar mantenerla indivisa durante un plazo limitado, que la ley fija en un máximo de diez años, prorrogable por nuevo acuerdo.
Las salidas habituales son tres:
- Acuerdo de extinción de condominio. Uno se queda con la vivienda y paga al otro su parte, ante notario. Es la vía más rápida cuando hay dinero y voluntad.
- Acción de división judicial. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedirla. Como un piso normalmente no se puede partir físicamente, el artículo 404 prevé que, si nadie se lo adjudica compensando a los demás, se venda y se reparta el precio. En la práctica suele acabar en subasta, y el proceso lleva su tiempo y sus costes.
- Vender tu parte. Puedes vender tu participación sin pedir permiso al resto. Eso sí, si se la vendes a alguien de fuera, los demás copropietarios tienen un derecho de retracto: pueden quedarse con ella pagando el mismo precio (artículo 1522 del Código Civil). Muchas veces es la forma más directa de cerrar el capítulo.
En Cataluña, el libro V del Codi Civil regula la comunidad ordinaria indivisa con soluciones parecidas: cualquier cotitular puede pedir la división, se puede acudir al juez si no hay acuerdo y, si el bien es indivisible, se adjudica a quien tenga interés pagando a los demás o, si no, se vende y se reparte.
Si la vivienda forma parte de una herencia y quien vive dentro es un hermano, tienes el caso desarrollado en nuestra guía sobre el piso heredado ocupado por un hermano.
¿Qué opciones te da ComproTuParte?
Trabajamos sobre todo en Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla, con dos caminos.
Comprar tu parte. Valoramos tu participación y te hacemos una oferta sin compromiso, también si en la vivienda vive el otro copropietario o un inquilino. Esa ocupación se tiene en cuenta en la valoración, así que el precio será menor que con el piso libre. Si aceptas, se firma y cobras.
Acompañarte por la vía judicial. Si prefieres conservar tu parte y reclamar, podemos ofrecerte asesoramiento, abogado y procurador. Podemos financiar los gastos del procedimiento, pero no es gratis: es una deuda tuya que se devuelve en cuotas o al final, sujeta a aprobación y con las condiciones siempre por escrito.
Cada caso depende de la documentación: escrituras, cuotas, sentencias de familia, pagos hechos. Si quieres que miremos el tuyo, escríbenos desde el formulario y lo vemos con calma.
Preguntas frecuentes
¿Puede un copropietario vivir gratis en la vivienda común?
Puede usarla, pero no en exclusiva y gratis si los demás se oponen. El artículo 394 del Código Civil permite a cada copropietario usar la vivienda sin impedir el uso de los demás, y si uno la ocupa en solitario, los otros pueden reclamarle una compensación, normalmente desde que se opusieron por escrito.
¿Puedo cambiar la cerradura si mi copropietario no me deja entrar?
No. Cambiar la cerradura, entrar por la fuerza o cortar suministros es tomarse la justicia por su mano y puede tener consecuencias legales para ti. Lo correcto es requerirle por escrito y, si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial.
¿Tengo que pagar el IBI si no vivo en el piso?
Sí, en principio cada copropietario paga los gastos de la propiedad según su cuota, viva o no en la vivienda. Guarda los justificantes, porque pueden tenerse en cuenta al ajustar cuentas o reclamar una compensación por uso exclusivo.
¿Puedo obligar a vender el piso a mi copropietario?
Sí, a través de la acción de división. Nadie está obligado a seguir en comunidad (artículo 400 del Código Civil), y si la vivienda no se puede dividir y nadie se la queda pagando al otro, el juez puede acordar su venta, normalmente en subasta. La excepción relevante es cuando el uso está atribuido judicialmente por haber hijos menores: ahí hay que consultar a un abogado de familia.
¿Puedo vender mi parte sin el permiso del otro copropietario?
Sí. Puedes vender tu participación sin su consentimiento, aunque si la vendes a un tercero el otro copropietario puede ejercer el retracto y quedársela por el mismo precio. Lo que no puedes es vender la vivienda entera sin la firma de todos los copropietarios.